Il governo guidato da Mario Draghi si accinge ad approvare il decreto
Mario Draghi (Photo Pool Stefano Carofei Insidefoto)

Mutui prima casa senza anticipo per i giovani under 36. La misura, contenuta nella bozza del decreto “Sostegni bis”, prevede che coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni, anche senza un contratto di lavoro a tempo indeterminato, potranno accedere al Fondo di garanzia sui mutui per la prima casa e ottenere così un prestito dalla banca per un ammontare pari al 100% del prezzo dell’immobile.

L’agevolazione, che sarà attivabile per tutti gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2022, è relativa ai finanziamenti concessi ai giovani under 36 e finalizzati all’acquisto della prima casa fino a un massimo da 250 mila euro.

Sono escluse dall’agevolazione i mutui per under 36 finalizzati all’acquisto di abitazioni di prestigio comprese nelle seguenti categorie catastali:

  • A1 (Abitazioni di tipo signorile);
  • A8 (Abitazioni in ville);
  • A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Mutui prima casa per under 36: gli sgravi fiscali

La misura contenuta nella bozza del decreto “Sostegni bis” consente inoltre ai giovani fino a 35 anni di non pagare l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale in caso di acquisto della prima casa e, nel caso in cui la transazione sia assoggettata ad Iva, è previsto inoltre un ristoro pari all’Iva pagata.

Mutui garantito dallo Stato per under 36: l’impatto della misura

«L’impatto della misura è potenzialmente enorme: prendendo come riferimento la media europea sono infatti un milione gli under 35 che potrebbero uscire di casa e quindi beneficiarne», ha spiegato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, al settimanale Milano Finanza.

«Non solo: i giovani coprono in media quasi il 30% delle compravendite, circa 150 mila nel 2020, il che vuol dire che ammonta a 850 mila abitazioni la domanda potenziale, o più prudenzialmente a 400-500 mila se prendiamo come riferimento le giovani coppie».

E ci sono dati ancora più ottimistici: secondo un’analisi di Facile.it e Mutui.it effettuata su un campione di 120 mila domande di finanziamento, negli ultimi giorni quasi un terzo delle richieste è stato presentato proprio da giovani con meno di 35 anni, mentre più in generale dal 2019 la quota di giovani richiedenti è salita dal 31 al 32%, che si spinge al 40% considerando esclusivamente gli acquisti prima casa.

Le richieste dei giovani si sono dimostrate anche più resistenti al Covid: secondo i dati della Centrale Rischi le istruttorie da loro avviate segnano un calo del 20% contro il -24,7% di media.

In aumento, ma questo grazie anche al calo dei tassi di interesse, anche l’importo medio richiesto da questa fascia di richiedenti, passato dai 134.257 euro del 2019 ai 139.634 del primo trimestre 2021, con un incremento del 4%, importo che sale a 144.801 euro per la prima casa, e che per quasi il 70% dei mutuatari corrisponde a un loan to value superiore all’80% del valore della casa.

Insomma gli under 35 sono tanti, già oggi rappresentano una bella fetta dei potenziali acquirenti, e nella maggior parte dei casi hanno bisogno di essere finanziati quasi per intero.

Mutuo per giovani under 36: la garanzia statale sui prestiti

La misura che il governo Draghi si appresta a varare con il decreto Sostegni bis rispolvera infatti il fondo di garanzia varato nel 2014 e rifinanziato nel 2020. Ma per assicurarne il successo stavolta il Governo punta su due aggiustamenti sostanziali: target più mirato, i giovani under 36 appunto, e garanzia dello Stato fino al 100% del valore dell’abitazione, con un massimale di 250 mila euro (inclusi interventi di ristrutturazione e per il miglioramento dell’efficienza energetica), e non più solo al 50% come in passato, superando così lo scoglio del 20% di anticipo previsto di legge, superabile solo con polizze specifiche.

Lo Stato si farà garante del mutuo permettendo alle banche d’erogare l’intero valore dell’immobile, ma non è escluso che possa essere direttamente il fondo a erogare il contributo.

Ma Draghi ha anche indicato la via degli incentivi fiscali per rafforzare le agevolazioni. Attualmente gli interessi passivi sono detraibili dalle tasse nella misura del 19%, fino a un massimo di 4 mila euro l’anno.

Mutui prima casa per i giovani: il nodo della sostenibilità della rata

Resta tuttavia il nodo della sostenibilità del mutuo: i prezzi delle case nelle principali città sono piuttosto salati e un costo di almeno 200 mila euro può rappresentare la norma, il che vuol dire rate tra 1.200-1.500 euro con un mutuo a 20 anni che scendono a 800-1.000 sulla scadenza a 30 anni e che corrispondono a un reddito mensile quasi triplo (di norma il rapporto rata/reddito non dovrebbe superare il 30%).

Insomma, redditi non così frequenti per i giovani, nemmeno nel caso di una coppia. «Il rischio di questo tipo di incentivo è quindi di incatenare i giovani a mutui lunghissimi, quasi eterni, mancando del tutto quell’obiettivo di maggiore mobilità e flessibilità di cui hanno bisogno.

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